{转载}稳定楼市为何不从优化城市建筑布局做起

ab391881

中国是一个人口多、可耕地少的国家。在全国陆地面积中，山地占33.3%，高原占26%，丘陵占9.9%，盆地占18.8%，平原仅占12%。

    由于我们还未能掌握改造戈壁荒漠的成熟技术，无法使100多万平方公里寸草不长的沉睡国土变成粮仓，农业生产也难以赶上国民经济的增长步伐。自2011年起，我国已成为世界第一农产品进口大国，其中2015年我国农产品进口总额高达1168.8亿美元，谷物进口3271.5万吨。不管是大米、小麦，还是大豆，我国都存在着很大的需求缺口。

    吃饭问题始终是头等大事，尽管国人已经摆脱了饥饿和温饱，今天的丰衣足食也使很多人忘记了昔日忍冻挨饿的痛苦及悲情。粮食安全必须警钟长鸣，保护18亿亩耕地红线是历史赋予我们的神圣责任。

    土地资源短缺，使我国城镇化进程和城市经济可持续发展倍受制约，城市地价房价飞涨、商务成本高企、市民幸福指数下降、综合竞争力衰退等压力不断加大。这就逼迫中国城市要走一条土地节约型新路，关键是要在整体平面和立体空间上科学优化和统筹城市建筑布局，协调城市景观风貌，体现城市地域特征、民族特色和时代风貌，破解“宜居”和“畅行”两大困局。

    传统城市建筑布局，已历经数千个春秋的历史积淀，形成了城市独特的发展形态。古今中外，尽管城市的政治、经济、文化、民俗等背景千差万别，但其建筑格局却是千城一面，高度统一，均表现为“路房两分离”。最近几十年来，我国由于农业人口的大量进城以及小汽车的快速崛起，路房分离的城市建筑格局正在受到时代潮流的强烈冲击，并已成为奔小康和实现中华强国梦的重大制约因素。  一是路房争地。

    我国流行的是一种高建筑密度、低容积率的城市发展理念，故导致路房争地、城区拥挤、住房紧缺、道路堵塞等乱象一片。一方面是道路资源严重不足，占城市总面积不足10%，而一些发达国家城市则为20-30%；另一方面却是房屋建筑见缝插针，违章建筑屡禁不止。建筑密布、街道狭窄、人车难行，是城市老城区的真实写照。

    然而一些城市新区开发却又走向了另一个极端，推行松散型发展模式，盲目“摊大饼”扩张，建筑物贪大、图美、追奢、求怪，道路喜宽、多绿、崇洋、媚外，已成为一种通病。

    例如南京市江东中路，所有建（构）筑物、乃至一草一木，都突出了一个“新”字，建筑设施的修旧整旧以及优质低价替代品开发应用等，已经完全绝迹。道路及两旁建筑盲目追求欧化，中国味和六朝古都基因全面退化。近年由发达国家强力推销、投资和经营效益尽墨的有轨电车，却被视为城市的名片和马路的流动新景观。

    江东中路近百米宽，尽管树草郁郁，但是夏日的人行道却仍难找寻到一席遮阳之地；雷电风雪天就更是苦煞路人，因为整条马路根本没有防雨避寒的设想及安防设施。出行购物、办事极为不便，不仅老弱病残孕幼过路兴叹，就连青壮年穿越横道线时也要连喘大气。

    这条拥有地铁、有轨电车、高架、隧道等现代化交通设施的新建大道，尽管人气低，车流细，但交通拥堵迹象却已显现。未来的发展难逃“白天堵街，晚间空街”之厄运。与此同时，名目繁多、扰民耗财的道路设施改造折腾亦呈常态，估计在短时期内，江东中路不会安宁。   二是土地利用效率低下。

    由于路房分离，致使土地使用单一化。道路用地只能是用于修路筑路，马路上不能砌一砖一瓦。

    我国城市平均容积率低于发达国家城市，人均土地占用量甚至高于发展中国家平均水平，土地产出率更是远远落后于欧美城市。土地浪费和土地低效开发痼疾不除，国民经济的稳增长、城市的综合竞争力的大提升以及市民的宜居幸福梦等等，都将成为一句空话。

    三是生态环境质量下降。

    城市建设盲目追求规模扩张，建筑物密密匝匝，留白空地被蚕食殆尽，道路面积占比过低以及结构、功能不合理，致使环境污染、交通拥堵等“城市病”成为久治不愈的社会顽症。

    城市需要人气，更需要挽留平价房。城市“路房分离”建设格局既无法承担“宜居畅行”之重任，有时又往往会使城市变得像乡村一般人迹稀疏。若继续延续“头痛医头脚痛医脚”的老模式，房地产市场发展之路将愈走愈险恶。为了稳定楼市，促进经济上行，唯一有效可行的治本办法就是优化城市建筑布局，实施“路房合一”新政。

    道路面积占城市总面积的比例应逐步提至20-30%。“路房合一”将以一种全新的节地模式，把城市道路与新型过街楼住宅的建设工艺有机地整合在一起，城市按照现代化畅行路网模式，规范兴建封闭型以及单一化行车功能道路，道路上方营造高层过街住宅楼，这种新型宜居民宅至少可容纳半数以上的市民入住。 为优化城市生态环境，过街楼除了在规划和设计上应多增加中国元素和多贴近百姓生活习俗，还须避开保护性建筑、地方特色建筑、学校、医院、部队营房、建筑限高区以及通风走廊区段，有机实施与路边建筑物的衔接互融。

    各城市应将楼市进一步细化。路房合一建设的是质优价廉的低端租赁房，形成的租赁市场主要面向城市中低收入者。

    土地财政必须弱化，土地竞拍面向中高端商品房市场，最终将使楼市出现一种良性梯度竞争、梯度开发和梯度消费的新格局。

    优化城市建筑格局势在必行，前景璀璨，道路和住宅等建筑施工工艺可以互融，发展“路房合一”工艺，顺应中国国情和民意，并且必将能给中国经济、城镇化和楼市带来无限活力和生机。

ab391881

根据我国现有的经济实力、建筑技术和产能水平，只要能合理配置生产要素，选择正确的运行方式，就完全有可能和有能力为广大市民提供一种适销对路、价格合理、环境优美的高品质 宜居住宅。因此，中国楼市应坚定走一条正确的运行新路：

    一是降低地价。

    最近几年，一些楼市火爆的城市必须重点淡化土地财政，强力开发无需土地费支出的住宅建设项目，把住宅成本和价格控制在能稳定市场以及能与市民经济收入相适应的水平线上来。

    “路房合一”将城市道路与住宅建设工艺有机相融，既能二次复合开发土地资源，使50%左右的城市住宅摆脱高地价的重压，又能圆市民宜居梦和实现高端住宅、商品房和平价租赁房的梯 度消费，还可使地方政府开辟一条稳定的国有资产经营收入新渠道。

    这项工作若能全面铺开，至少可以使中国楼市保持数十年的稳定和有序。

    目前我们完全有能力去做，至少是有能力去试。

ab391881

二是大力推进廉租房建设。

    建议取消货币化安置，用法律手段规范旧房拆迁和安置新秩序。政府筹资开发优质“路房合一”廉租房，将项目资金主要投入于住宅建设环节，既能促进建设资金的高效益使用，提高楼 市经济运行质量；又有助于缩小贫富差距和提高中低收入者的幸福指数。

    三是去库存要以产业发展为基石。

    城市消化房产库存，必须要以产业发展为基石。只有产业聚集度高，发展后劲足，才能促进经济稳定上行，提高城市活力和人气。例如宁波和常州，必须重点挖掘和开发自身的优势，与 长三角经济融为一体，发展高附加值的特色产业，吸引国内外的一流人才，才能实现城市经济可持续发展和房产去库存的双赢。

    四是各级政府必须拥有强大的楼市调控能力。

    通过推行“路房合一”新政，城市政府掌控起价值数千亿、甚至上万亿元的优质住宅资产，就能像调节粮食、原有价格一样，实现地价房价的正常回归；更可淡化和摒弃土地财政，彻底 解除金融风险隐患。

ab391881

  二是大力推进廉租房建设。

    建议取消货币化安置，用法律手段规范旧房拆迁和安置新秩序。政府筹资开发优质“路房合一”廉租房，将项目资金主要投入于住宅建设环节，既能促进建设资金的高效益使用，提高楼 市经济运行质量；又有助于缩小贫富差距和提高中低收入者的幸福指数。

    三是去库存要以产业发展为基石。

    城市消化房产库存，必须要以产业发展为基石。只有产业聚集度高，发展后劲足，才能促进经济稳定上行，提高城市活力和人气。例如宁波和常州，必须重点挖掘和开发自身的优势，与 长三角经济融为一体，发展高附加值的特色产业，吸引国内外的一流人才，才能实现城市经济可持续发展和房产去库存的双赢。

    四是各级政府必须拥有强大的楼市调控能力。

    通过推行“路房合一”新政，城市政府掌控起价值数千亿、甚至上万亿元的优质住宅资产，就能像调节粮食、原有价格一样，实现地价房价的正常回归；更可淡化和摒弃土地财政，彻底 解除金融风险隐患。

ab391881

按照目前的物价水平和建筑技术创新能力，城市住宅的建安成本也就是在2000元/平方米的水平线上，缘何最终要抬升到100000元/平方米以上的天价呢？关键是地价、各种不合理的费用成本以及炒作者的牟利行为在作祟。

    我们国家目前已经有能力生产一种只需要建安投入的新型住宅，因此完全有条件让那些超高的土地费以及各种附加的费用成本远离住宅建设。路房合一就是一种理想的解决方案，既能通盘解决土地资源短缺、市民宜居难、房地产市场动荡不安等问题，又可为地方政府开辟一条稳定的财政收入新渠道。只不过是各地方政府目前过分眷恋于“上卖祖宗田、下吃子孙饭”的土地财政，喜欢这种“不劳而食”的吸金方式罢了。长此以往，不仅会严重败坏官风、扰乱市场秩序，更会动摇国计民生的根基。

    中国楼市如何健康前行？说难难于上青天，说易易如翻手掌。关键取决于各级政府的思路和决策。

ab391881

我国人多、可耕地少，巨型城市应坚定走紧凑型、内涵式以及低建筑密度、高容积率发展新路，建成区人口密度宜控制在20000-25000人/平方公里的水平线上，5000万人口的土地占用量约2000-2500平方公里，人均建设用地面积40-50平方米。

    按照传统的“路房分离”土地平面开发格局，当人口密度超过10000人/平方公里时，城市就会变得拥挤，资源短缺、环境污染、生态恶化等城市病也会相继爆发。我国北京、天津、上海、广州、深圳等城市寸土寸金，实现“宜居”梦必须独辟蹊径，扬现代建筑科技之优势，推广“底层架空”与“路房合一”新工艺，创建土地资源立体化、复合化开发新模式，使城市不再拥挤，道路不再堵塞，生态环境不再恶化。

    ——底层架空。

    道路两旁土地经过整理后可兴建中高端的商品房。京、津、沪、穗、鹏等一线城市目前都是土地资源高强度开发，由于建筑底层未予架空，故使得整个城市满满堂堂，塞满了人、车、路、房以及水、气、电等配套设施。

    建筑底层架空是一种成熟、定型的建筑工艺，若能全盘推广，既可高效、重复利用地面空间，又可实现城市由“拥挤嘈杂”到“疏密有序”的历史性变革。

    ——路房合一。

    巨型城市道路用地占城市建设用地的比例应逐步提高至30%。“路房合一”的核心内容就是将城市道路与住宅建筑工艺有机地结合在一起，即地面修路行车，道路上方营造过街楼住人。

    由于宝贵的土地资源得到了二次开发，土地成本已摊销于道路建设项目，故住宅地价几近为免费的午餐。通过道路、房屋的一体化开发，即可赢取可观的集约经营效益。

    国内各大城市房价收入比现已超过20。而低价营造的优质过街楼住宅，若能租赁运作，不仅能圆中低收入者宜居梦和大幅度降低城市商务成本，消除高房价带来的巨大风险隐患，还可为地方政府建立稳定的国有资产经营收入新渠道，将京、津、沪、穗、鹏等城市真正打造成国内外优秀人才争相流入的“宜居”洼地。

ab391881

人类已掌握“可上九天揽月”的顶尖技术，但是在城市交通治堵方面却方法不灵、科技迟钝。

    在城市“路车”矛盾日趋突出的今天，倘若能以一种颠覆性、革命性的创新思路来解读交通谜局，勇于正本清源和全面纠错，开发投入低、社会震荡轻微的“畅行路网”工程，就定能清除一切交通拥堵源，彻底根治城市道路拥堵顽症。

    “畅行路网”的特点是：

    道路由车行、车停、人进等“多样化”功能，转变为只准机动车行的“单一化”功能，将原本是人车混行、拥堵不堪的开放型道路，升级改造成上部空间为可吸纳50%左右居民入住的高层住宅群以及地面空间为能确保车辆有序畅行的封闭型道路。

    十字路平面交叉口增建一层简约式地下隧道，解决车辆不间断、无障碍直行和右转难题，车辆左转则用直行至下一十字路口以及连续三个右转的迂回方式完成。

    城市实现机动车、非机动车和行人“三分离”的交通模式。其中，道路两边统一兴建一层高附加值的商业和公用建筑，屋顶为非机动车道和人行休闲观景道。

    政府机关、企事业单位、部队、住宅小区等院落，应配设与城市道路相连接的封闭型进出通道。而非机动车道和人行休闲观景道则应以高架或隧道形式，穿越政府机关等独立院落专用的封闭型进出通道。

    各城市应打造新型停车产业，消除停车难以及有偿停车与无偿停车并存等乱象。现代化的停车“蓄水池”必须具有吞吐量大，适应力、渗透力和应变力强的科技神力，在交通拥堵源密集地带以及易堵路段安营扎寨，与交通治堵与畅行实现良性互动，确保城市车有所停。

    与其同时，严法治堵、优化各项道路畅行方案、建立车流削峰填谷调节机制、提高交通智能管理水平、优化公交服务、大力发展和普及电动汽车、改进轨道交通建设工艺、大幅度降低轨交开发成本以及集约建设地下综合管廊等各项配套措施，应形成一种促进城市交通畅行的新合力。

ab391881

治理楼市疯狂症的关键在于如何因病施医和对症下药。例如：

    这110亿元土地费收入，若能拿出一半的钱来兴建不需要支付一分钱土地费的住宅房，楼市就不会如此疯狂。

    按照当前的物价以及建筑施工水平，55亿建安费可兴建157亿平方米的全装修住宅。如果推行简便易行的租赁模式，至少能安置40000人入住。地方政府通过规范的国有资产经营模式，可获得稳定和可观的财政收入。而广大中低收人者，则可轻松入住与自身经济收入相适应的高品质、优环境的平价公租房。

    现在的关键问题是，不需要支付一分钱土地费的住宅楼在哪里生根？

    依靠现代科技，我们完全有能力在城市道路上兴建“路房合一”的过街楼住宅建筑，同时让这些面向中低收入者的所谓低端住宅，在品质、环境、宜居等方面与高档公寓房媲美和叫板。

    当然，实施“路房合一”新政，无论在城市的现有建筑格局，还是在市民的心理承受力和决策层的决断力等方面，都还存在着一定的障碍和阻力。但是，较之“窄马路、密路网”，采用单行道路方式组织交通，逐步打开已建成住宅小区和单位大院、解决交通路网布局问题等新理念，“路房合一”在资金投入、动迁效率、宜居质量及社会接受度、可行性、实用性等方面，确实都要远远胜出一筹。

ab391881

由于土地资源匮乏，国内城市几乎清一色为地下车库，停车楼则长期边缘化。其实，地下车库具有维护费用高、废气污染重以及运行不方便等短板；尤其是投资大、经济效益差等先天不足以及今年国内诸多城市发生的内涝灾害，更是暴露出地下车库的致命缺陷。若能改变思路，允许城市系统长高，多设计和建设底层架空的新型城市建筑，将高层建筑的2-4层打造成造价小、透光通风条件好的新型车库。既可大大降低建设成本和维护费用，又能有效扩展停车场建设规模和抗御车库被淹等自然灾害。

    因此，除大型车辆选用地面停车场之外，城市停车场应尽快实现由“地下为主、地面为辅”，到“空中为主、地面和地下为辅”的历史性转变。

法治社会

没有实体经济支撑，泡沫“爆炸”的一天会有降临的，爆炸的方式是硬着陆抑或是软着陆呢。

拆迁困难户

天朝已经是世界上几乎最大房屋收入比的国家了，这么畸形
天天还喊幸福感
别扯远的，拿我们兴宁来讲
两千年左右房价大概800-1000一平方，现今4000-6000一平方；
收入呢？那时候普通老百姓800-1000一个月，现今1000-2000一个月；
这样对比下来，只能做中国梦
苦逼的百姓还是搬砖来得实际！

ab391881

路房合一的过街楼经济效益诱人

    一是投资回收。

    过街楼既可成为吸引社会游资的新洼地，更能使城市通过棚户区、城中村的土地开发来快速收回房产开发投资。

    若按照京、沪等市土地价10000元/平方米、过街楼市场价（前期开发费+建安费+管理费+税金+利润）5500元/平方米以及道路、开发土地、储备土地3:4:4的构成比例来测算，城市每平方公里开发土地收入可达40亿元，远远超过街楼市场交易价。即：

    每平方公里开发土地收入=1000000平方米×40%×10000元/平方米=40亿元；

    每平方公里过街楼市场价=350000平方米×5500元/平方米=19.3亿元；

    差额=每平方公里土地收入-每平方公里过街楼市场价=40-19.3=20.7亿元。

    二是租金收入。

    过街楼投资的主要回收渠道是租金收入。即使按照75%入租率以及35元/平方米月租金单价测算，京沪等城市过街楼年租金收入将高达1103亿元，即：

    过街楼年租金收入=3.5亿平方米×75%×35元/平方米×12月=1103亿元。

    这笔良性运作的巨额资金，既可实现地方财政由依赖于土地收入向具有稳定税收及国有资产经营收益的规范转型，又能给城市经济发展和人民生活创造新的福祉。

    过街住宅楼是城镇化建设的新亮点。中国人多可耕地少，城镇化进程迅猛，只要有关部门高度重视，认真做好过街住宅楼的前期论证、开发以及生态环境保护工作，就定能将其建设成顺应国情国力、传承城市文脉和传递现代文明的民心工程。

拆迁困难户

曾大海 发表于 2016/10/25 07:08
兴宁收入没那么低，工业园流水线最低了吧？加加班也上三千。公职人员账面工资普遍五千以上，实际收入上万 ...

大海：我说的是普通群众，当然不包括那些屋家吃皇粮的人作为最底层的人，说真的兴宁工资真的很低，没有加班真的一个月就拿一千多而已
不信，你可以去华丰工业园打听一下.当然肯吃苦，做泥水做搬运做装修收入在兴宁还算可以的。
兴宁的房子好大一部分都是在外乡贤买去的，就想兴宁俗话讲的：出去的大部分都是拜机甲，留下的泥蛇过多。

巡山马

呵呵

ab391881

城市为什么会陷入破膛开肚，挖了填，填了埋，无数工程做了无用功，关键还是决策者的短视和胡作非为，说到底还是个人权利私利和部门利益冲昏了头脑。地下综合管廊+海绵城市+地面畅行路网+路网合一空中过街住宅楼等，这些科学创新的新城市工艺，完全可以一劳永逸解决各种城市疑难症，利人利己利社会，要向大家多宣传和了解，人民觉醒了，才可以倒逼决策者回归到人民利益至上的执政道路！